Όλα δείχνουν πως τρία χρόνια μετά την υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος που άνοιγε τον δρόμο για την ανέγερση του νέου γηπέδου του Δικεφάλου εκκινούν οι διαδικασίες για την ανακατασκευή του γηπέδου της Τούμπας και τη μεταμόρφωσή του σε ένα σύγχρονο γήπεδο ευρωπαϊκών προδιαγραφών. Η κίνηση ματ του δισεκατομμυριούχου επιχειρηματία Τέλη Μυστακίδη να αναλάβει τη χρηματοδότηση της Νέας Τούμπας με ίδια κεφάλαια, ανταποκρινόμενος σε έκκληση του Ερασιτέχνη ΠΑΟΚ βγάζει από τον «πάγο» το φιλόδοξο project και δημιουργεί νέα δεδομένα τόσο για τον ιστορικό σύλλογο όσο και για την οικονομική και πολεοδομική ανάπτυξη της πόλης.
Σημειώνεται ότι με το Προεδρικό Διάταγμα επέρχεται ο εκσυγχρονισμός των ποδοσφαιρικών εγκαταστάσεων του ΠΑΟΚ με ανάπτυξη νέων σύγχρονων προδιαγραφών οι οποίες ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των FIFA/UEFA. Παράλληλα η περιοχή πρόκειται να αποτελέσει υπερτοπικό πυρήνα αναψυχής, πολιτισμού, εκδηλώσεων, εστίασης και γενικότερα πόλο έλξης τουριστικού ενδιαφέροντος, καθώς η επένδυση μπορεί να συνδυαστεί με την τουριστική αξιοποίηση του αρχαιολογικού χώρου της Τούμπας.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η απόφαση του κ. Μυστακίδη να αναλάβει προσωπικά τη χρηματοδότηση του νέου γηπέδου κρίθηκε επιβεβλημένη μετά την παρατεταμένη αδυναμία -όπως διαφαίνεται εκ του αποτελέσματος- της ΠΑΕ ΠΑΟΚ να εξασφαλίσει τους αναγκαίους πόρους για την κατασκευή της Νέας Τούμπας. «Δεχθήκαμε ατελείωτες – αφόρητες πιέσεις και προτροπές ‘’κάντε κάτι για το νέο γήπεδο, βρείτε επενδυτές’’. Όλα αυτά μας ώθησαν (καθώς και ο δικός μας καημός είναι η κατασκευή του νέου γηπέδου μας) ώστε να ενεργοποιηθεί όλη η οικογένεια του ΠΑΟΚ και να βρεθεί επενδυτής», αναφέρει στην ανακοίνωσή του ΑΣ ΠΑΟΚ ο οποίος ήδη «εξουσιοδότησε τον πρόεδρο του, Αθανάσιο Κατσαρή να υπογράψει καταρχάς σχετική συμφωνία συνεργασίας για την κατασκευή του νέου γηπέδου του ΠΑΟΚ στην Τούμπα με τον Αριστοτέλη Μυστακίδη».
Αυτό σημαίνει πως το πρώτο και τελευταίο λόγο για την υλοποίηση της Νέας Τούμπας θα έχει πλέον -μετά και τη συμφωνία με τον Ερασιτέχνη ΠΑΟΚ- ο Τέλης Μυστακίδης ανεξαρτήτως των προθέσεων του μεγαλομετόχου της ΠΑΕ ΠΑΟΚ ο οποίος με σημερινή δήλωσή του, αφού εκφράζει την έκπληξή του -«βγήκε αδικαιολόγητα και εν αγνοία μου», λέει χαρακτηριστικά ο Ιβάν Σαββίδης για την ανακοίνωση του ΑΣ ΠΑΟΚ- δηλώνει πως «είμαι αυτός που ξεκίνησε με πράξεις την ιδέα της Νέας Τούμπας και θα την ολοκληρώσω». Ωστόσο, ως γνωστόν ο ΑΣ ΠΑΟΚ είναι αυτός που εν προκειμένω έχει και... το μαχαίρι και το καρπούζι, καθώς είναι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου.
Ποια έργα θα χρηματοδοτήσει η Περιφέρεια
Η Νέα Τούμπα θα μεταμορφώσει ολόκληρη την περιοχή καθώς πλέον του γηπέδου, των πάρκινγκ και των υπολοίπων συνοδών υποδομών για τις ανάγκες της ομάδας και γενικότερα των αθλητών του ΠΑΟΚ προβλέπεται ένα ευρύ πλέγμα παρεμβάσεων που αφορούν, μεταξύ άλλων υπογειοποιήσεις οδικών τμημάτων δρόμου αλλά και αναπλάσεις και εξωραϊσμό του περιβάλλοντος χώρου.
Μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα για την υλοποίηση της Νέας Τούμπας και για τα επόμενα βήματα που πρέπει να γίνουν ο αντιπεριφερειάρχης Υποδομών και Δικτύων Πάρις Μπίλλιας ξεκαθαρίζει πως ήταν εξ αρχής ευθύνη του ΠΑΟΚ να βρει επενδυτή ο οποίος θα αναλάβει εξ ολοκλήρου το κατασκευαστικό κομμάτι του γηπέδου και των υπολοίπων εγκαταστάσεων («δορυφορικά» κτίρια, πάρκινγκ κλπ).
Όσον αφορά στην ανάπλαση του περιβάλλοντα χώρου αυτό που έχει συμφωνηθεί στο παρελθόν και δεν έχει αλλάξει κάτι επ’ αυτού, είναι η υποχρέωση του ΠΑΟΚ (και του επενδυτή) να εκπονήσει σχετική μελέτη η οποία θα κατατεθεί προς έγκριση στον Δήμο Θεσσαλονίκης, ο οποίος είναι ο Δικαιούχος της δημόσιας έκτασης πέριξ του γηπέδου. Στη συνέχεια, όπως εξηγεί ο κ. Μπίλλιας, η μελέτη θα υποβληθεί στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας προκειμένου να το εντάξει σε κάποιο χρηματοδοτικό εργαλείο, δηλαδή στο ΕΣΠΑ που είναι το μοναδικό εργαλείο που έχει η ΠΚΜ για τη χρηματοδότηση τέτοιου είδους έργων.
Για παράδειγμα, η Περιφέρεια θα αναλάβει το κόστος και για τις υπογειοποιήσεις οδών όπως της Κλεάνθους που προβλέπεται στο ΠΔ το οποίο έχει ήδη πάρει ΦΕΚ. Όμως δεν είναι βέβαιο πως αυτά τα έργα -ή και άλλα από αυτά που περιλαμβάνονται στο Προεδρικό Διάταγμα- θα προταθούν από τον επενδυτή. Ενδεχομένως, σύμφωνα με πληροφορίες, κάποια κτίρια να κριθούν ασύμφορα, στην παρούσα χρονική συγκυρία. Αυτό σημαίνει πως όλα αυτά θα αξιολογηθούν από την Εταιρεία Ειδικού Σκοπού (SPV) η οποία θα συσταθεί προκειμένου να «τρέξει» τις τελικές μελέτες και το έργο.
Όπως εξηγεί ο κ. Μπίλλιας ο επενδυτής δεν υποχρεούται να υοποιήσει όλα όσα προβλέπονται από το ΠΔ πέραν όσων θεωρούνται αναγκαία για την ομάδα και προαπαιτούμενα και από την UEFA όπως οι απαραίτητες θέσεις πάρκινγκ.
Χοντρικά, πάντως, απαιτούνται τουλάχιστον 6 μήνες προκειμένου να ολοκληρωθεί η εκπόνηση των μελετών για τον περιβάλλοντα χώρο και ακόμη ένα εξάμηνο για τις εγκρίσεις από τους αρμόδιους φορείς και την έγκριση της χρηματοδότησης. Όσον αφορά δε στην εκτέλεση των έργων ανάπλασης κάποια μπορούν να προχωρούν παράλληλα με τις εργασίες κατασκευής του γηπέδου.
Αναφορικά με το κόστος της επένδυσης, οι αρχικές εκτιμήσεις της τάξης των 100 εκατ. ευρώ για το γήπεδο και των περίπου 30 εκατ. για τον περιβάλλοντα χώρο φαίνεται πως έχουν ξεπεραστεί κατα πολύ, καθώς οι τιμές στα δομικά υλικά, στην ενέργεια και στα εργατοτεχνικά έχουν αυξηθεί σημαντικά μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία.
Σύμφωνα με τις προ τριετίας εκτιμήσεις, το κόστος ανά φίλαθλο προσδιοριζόνταν στα 3.500 ευρώ και, σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, έχει εκτιναχθεί στις 4.000 ευρώ. Για τη χωρητικότητα του νέου γηπέδου δεν έχουν δοθεί ακόμη στοιχεία ωστόσο εκτιμάται ότι θα είναι ίδια ή κατά τι μεγαλύτερη από τη σημερινή των 28.000 φιλάθλων.
Χρόνος ρεκόρ για το ΠΔ
Για την… ιστορία το Προεδρικό Διάταγμα για τη Νέα Τούμπα υπεγράφη τον Ιούνιο του 2022 (ΦΕΚ 8/6/2022). Μάλιστα πήρε το πράσινο φως σε χρόνο ρεκόρ, καθώς οι διαδικασίες διήρκησαν μόλις 6 μήνες, γεγονός πρωτόγνωρο για τα… ελληνικά δεδομένα. Σύμφωνα με πληροφορίες, την επίσπευση των διαδικασιών είχε «τρέξει», μεταξύ άλλων, ο τότε υφυπουργός Εσωτερικών αρμόδιος για θέματα Μακεδονίας -Θράκης και νυν υφυπουργός Ανάπτυξης αρμόδιος για την Έρευνα και την Καινοτομία, Σταύρος Καλαφάτης. «Το είπαμε, το κάναμε. Η πολιτεία έλυσε όλα τα θέματα που αφορούν τη χωροταξία και τις χρήσεις γης, ώστε να αποκτήσει ο ΠΑΟΚ ένα σύγχρονο γήπεδο. Οι νέες εγκαταστάσεις θα αναβαθμίσουν, όχι μόνο την περιοχή της Τούμπας, αλλά ολόκληρη τη Θεσσαλονίκη», είχε δηλώσει ο κ. Καλαφάτης μετά τη θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας που άνοιγε τον δρόμο για τη σύνταξη του Προεδρικού Διατάγματος, ώστε, «άμεσα, να μπούμε στη φάση της ανέγερσης της Νέας Τούμπας». Ο ίδιος όπως είχε δηλώσει τότε συνέβαλε προσωπικά «όπου και όπως μου ζητήθηκε» και δήλωνε τότε πως «θα συνεχίσω να στηρίζω τέτοιου είδους αναπτυξιακές προσπάθειες όλων των ομάδων της Θεσσαλονίκης και της Βόρειας Ελλάδας». Και ήταν εκείνος ο οποίος λίγες μέρες αργότερα ανακοίνωνε την υπογραφή του ΠΔ «για να μπορέσει ο ΠΑΟΚ να αποκτήσει ένα σύγχρονο γήπεδο ευρωπαϊκών προδιαγραφών, που θα δώσει αναπτυξιακή πνοή σε όλη την περιοχή, αλλά και τη Θεσσαλονίκη».
Σύμφωνα με τα βασικά σημεία του Π.Δ., το έργο χωρίζεται σε δύο ενότητες:
1.Το νέο γήπεδο και οι υποστηρικτικοί χώροι
2. Οι κοινωφελείς και κοινόχρηστοι χώροι με πρόβλεψη για υπόγεια στάθμευση, πράσινο, παιδικό σταθμό και εμπορικές υποδομές. Οι συντελεστές δόμησης θα είναι μέχρι 1,8 για την ενότητα γηπέδου και 3.800 τ.μ. στην Ενότητα 2.
Μεταξύ άλλων προβλέπεται υπογειοποίηση οδών περιμετρικά του γηπέδου (π.χ. Παπάφη – Λαμπράκη), δημιουργία πεζοδρομήσεων και προσβάσεις για πεζούς και ΑμεΑ, με σχέδιο για διαχείριση αρχαιοτήτων, σε συνεργασία με το Υπουργείο Πολιτισμού, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης και συμβατότητα με τα πρότυπα της UEFA.
Το Προεδρικό Διάταγμα φέρει την υπογραφή (Τρίτη 7 Ιουνίου 2022) της τότε Προέδρου της Δημοκρατίας, Κατερίνας Σακελλαροπούλου, ενώ με ανακοίνωσή της τότε η ΠΑΕ ΠΑΟΚ ανέφερε: «Η Νέα Τούμπα θα είναι ένα εμβληματικό έργο για τη Θεσσαλονίκη και φυσικά για τον ΠΑΟΚ και θα σηματοδοτήσει την εναρμόνιση των υποδομών αθλητικών εγκαταστάσεων με τις πιο σύγχρονες ανάγκες για ασφάλεια, προσβασιμότητα, σεβασμό στο περιβάλλον, υιοθέτηση νέων τεχνολογιών». Μάλιστα προσδιόριζε τα επόμενα βήματά της ως εξής:
-Έναρξη σύνταξης οριστικής μελέτης γηπέδου, καθώς και του masterplan, για τον καθορισμό των αναγκαίων παρεμβάσεων στους δημόσιους χώρους (υπογειοποίηση κ,α) με τα οριστικά πλέον δεδομένα του ΠΔ.
-Ίδρυση Εταιρείας Ειδικού Σκοπού, για την υλοποίηση και λειτουργία του γηπέδου
-Προετοιμασία σε συνεργασία με το Δήμο των αναγκαίων ενεργειών εφαρμογής του νέου Ρυμοτομικού σχεδίου (προκαταρκτικές ενέργειες για πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού).
-Συνεργασία με το Δήμο Θεσσαλονίκης για τις εκτάσεις αρμοδιότητας του, για την ανάπλαση και λειτουργία εγκαταστάσεων αυτών . Οι αποφάσεις θα αποτυπωθούν στο masterplan και θα πρέπει να εγκριθούν από το Δημοτικό Συμβούλιο.
-Σύνταξη μνημονίου συνεργασίας με Υπουργείο Πολιτισμού εντός 2μήνου για το χειρισμό πιθανών αρχαιολογικών ευρημάτων και δοκιμαστικές εκσκαφές στον περιβάλλοντα χώρο.
-Διαμόρφωση συντονιστικού πλαισίου συνεργασίας όλων των εμπλεκομένων (ΠΑΟΚ, Δήμος Θεσσαλονίκης, Περιφέρεια, αρμόδιες υπηρεσίες: ΔΕΠΑ, ΔΕΔΔΗΕ, ΔΕΥΑΘ, κ.α.) για την ολοκλήρωση της επένδυσης (σχεδιασμός-κατασκευή- λειτουργία)
Τι ορίζει το Π.Δ. για τη Νέα Τούμπα
Το ΠΔ για τη Νέα Τούμπα (Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο στην περιοχή «Τούμπα» του Δήμου Θεσσαλονίκης) προβλέπει, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«… Άρθρο 2
Εντός της περιοχής του Ε.Π.Σ. καθορίζονται δύο (2) Ενότητες, όπως φαίνονται με στοιχεία 1 και 2 στον χάρτη του άρθρου 1 και χρήσεις γης, όροι δόμησης και λοιποί όροι και περιορισμοί ως ακολούθως:
Α. Χρήσεις
Στην περιοχή του Ε.Π.Σ. επιτρέπεται η χρήση Πολεοδομικού Κέντρου, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 4 του π.δ. 59/2018 (Α’ 114) και ειδικότερα:
1. α. στην Ενότητα 1
(3.1) Νηπιαγωγεία
(4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1)
(6)Πολιτιστικές εγκαταστάσεις
(8.1.3) Κέντρα αποθεραπείας – αποκατάστασης ημερήσιας νοσηλείας (άρθρο 10 ν. 2072/1992) (8.1.7) Εργαστήρια φυσικοθεραπείας
(8.2.3) Κέντρα φυσικής και ιατρικής αποκατάστασης (9) Χώροι συνάθροισης κοινού/συνεδριακά κέντρα (10) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών (12) Εστίαση
(13) Αναψυκτήρια
(14) Αναψυχή, εξαιρουμένων των κέντρων διασκέδασης
(16.1) Κτίρια (υπέργεια, υπόγεια) – Γήπεδα στάθμευσης αυτοκινήτων έως 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσυκλετών και μοτοποδηλάτων
(30) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία β. Στην Ενότητα 1 επιτρέπεται επιπλέον η ειδική χρήση (4.2) Μεγάλες Αθλητικές Εγκαταστάσεις
2. Στην Ενότητα 2
(2) Κοινωνική Πρόνοια
(3.1) Νηπιαγωγεία
(3.2) Πρωτοβάθμια (Δημοτικά)
(3.3) Δευτεροβάθμια Εκπαίδευση (Γυμνάσια, Λύκεια) (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (Κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1)
(5) Θρησκευτικοί χώροι
(6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις
(7) Διοίκηση (τοπικής κλίμακας)
(9) Χώροι συνάθροισης κοινού/Συνεδριακά κέντρα (10.1) Εμπορικά καταστήματα
(12) Εστίαση
(13) Αναψυκτήρια
(14) Αναψυχή, εξαιρουμένων των κέντρων διασκέδασης
(16.1) Κτίρια (υπέργεια, υπόγεια) – Γήπεδα στάθμευσης αυτοκινήτων έως 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσυκλετών και μοτοποδηλάτων
(30) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία 3. Επιτρέπεται ο καθορισμός χρήσεων γης «Ελεύθεροι χώροι – Αστικό Πράσινο» της παρ.1 του άρθρου 7 του ως άνω π.δ. στο σύνολο της περιοχής του Ε.Π.Σ. Β. Όροι δόμησης
1. Στην Ενότητα 1 καθορίζεται μέγιστος συντελεστής δόμησης 1,8, με εξειδίκευσή του στο στάδιο έγκρισης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής.
2. Στην Ενότητα 2 καθορίζεται πρόσθετη δόμηση 3.800 τ.μ. πλέον της υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης, με εξειδίκευση αυτής στο στάδιο έγκρισης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής.
Γ. Επιπλέον των ανωτέρω καθορίζονται όροι και περιορισμοί ως ακολούθως:
1. Επιτρέπεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων επί κτιρίων και άλλων δομικών κατασκευών, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία στο σύνολο της περιοχής του Ε.Π.Σ.
2. Επιτρέπεται η εγκατάσταση σταθμών κεραιών, ραδιοφωνικών, τηλεοπτικών δικτύων και τηλεφωνίας επί κτιρίων, όπου απαιτείται εντός των ορίων της Ενότητας 1, με εφαρμογή όλων των νομοθετικών προβλέψεων για την τήρηση των ορίων ασφαλούς έκθεσης του κοινού σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.
3. Στο στάδιο υλοποίησης του έργου καθορίζονται θέσεις στάθμευσης στην περιοχή του Ε.Π.Σ. σύμφωνα με τα οριζόμενα στον ν. 4572/2018 (Α’ 188), στη θέση που προτείνονται από τη μελέτη, με διερεύνηση της δυνατότητας αύξησης των θέσεων βάσει των δεδομένων της Μελέτης Κυκλοφορικών Επιπτώσεων, με γνώμονα το περιβάλλον και την ασφάλεια των εγκαταστάσεων, όπως ορίζεται στην υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/120560/7875/15-12- 2020 «Εισήγηση περιβαλλοντικής έγκρισης του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου (νυν Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο) για την ανέγερση νέου Γηπέδου στην περιοχή «Τούμπα» του Δήμου Θεσσαλονίκης» της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
4. Εγκρίνονται οι ρυθμίσεις οδικού δικτύου σύμφωνα με τα προτεινόμενα στη μελέτη και ειδικότερα: α. Υπογειοποίηση της οδού Κλεάνθους για λόγους εύρυθμης κυκλοφοριακής λειτουργίας και ασφάλειας των εγκαταστάσεων,
β. ρυθμίσεις που λαμβάνουν μέριμνα για την κυκλοφοριακή εξυπηρέτηση των προτεινόμενων υπόγειων χώρων στάθμευσης, την εξυπηρέτηση των αναγκών πρόσβασης στον σχολικό χώρο και την καλύτερη προσέγγιση στον χώρο του γηπέδου,
γ. πεζοδρομήσεις και αλλαγές στη χάραξη των οδών και λοιπές προβλέψεις περιμετρικά και βόρεια του γηπέδου, όπως προτείνονται στη μελέτη, με δυνατότητα προσαρμογών βάσει των δεδομένων της Μελέτης Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων στο στάδιο υλοποίησης του έργου με γνώμονα το περιβάλλον και την ασφάλεια των εγκαταστάσεων, όπως ορίζεται στην υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ ΔΙΠΑ/120560/7875/15-12-2020 «Εισήγηση περιβαλλοντικής έγκρισης του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου (νυν Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο) για την ανέγερση νέου Γηπέδου στην περιοχή «Τούμπα» του Δήμου Θεσσαλονίκης» της Διεύθυνσης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
5. Εγκρίνεται ο προκαταρκτικός σχεδιασμός προσδιορισμού των χώρων που θα εξυπηρετούν την εκκένωση των εγκαταστάσεων, με περαιτέρω εξειδίκευση της λειτουργίας με βάση τον ακριβή αριθμό των θεατών και τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό του γηπέδου.
6. Επιβάλλεται η εφαρμογή των οριζομένων στις παρ. 9 και 10 του άρθρου 22 του ν. 4572/2018 (Α’ 188) για την προστασία των αρχαιοτήτων της περιοχής.
7. Κατά τη μελέτη κατασκευής των έργων επιβάλλεται η μέριμνα για τη συνολική ποιοτική και περιβαλλοντική αναβάθμιση της περιοχής μέσω εξασφάλισης υψηλού αρχιτεκτονικού προφίλ κτιρίων, ενσωμάτωσης στον αστικό ιστό, διευθέτησης τυφλών όψεων, καθώς και άρτιας ενσωμάτωσης των διαμορφώσεων και ανισόπεδων γεφυρώσεων.
8. Επιβάλλεται η φύτευση στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό των κοινόχρηστων και λοιπών ελεύθερων χώρων, των υπαίθριων χώρων στάθμευσης μη εξαιρουμένων, με χαμηλό ή υψηλό πράσινο κατά περίπτωση.
Δ. Στο στάδιο έγκρισης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής καθορίζονται και εξειδικεύονται οι χρήσεις γης και οι όροι και περιορισμοί δόμησης.... ».
