Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το πρώτο τρίμηνο του 2025, η Θεσσαλονίκη κατέγραψε αύξηση 10,0% στις τιμές των διαμερισμάτων, έναντι 5,5% της Αθήνας, 7,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Πρόκειται για μια διψήφια ετήσια αύξηση που επιβεβαιώνει ότι η Θεσσαλονίκη είναι σήμερα ένας από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους αστικούς πυρήνες της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Μάλιστα, τα τελευταία τρία χρόνια η πόλη καταγράφει σταθερά υψηλές επιδόσεις, με αύξηση 11,4% το 2024 και 16,6% το 2023, παρότι παρατηρείται σταδιακή επιβράδυνση στον ρυθμό ανόδου. Παρ’ όλα αυτά, η αγορά της Θεσσαλονίκης συνεχίζει να υπεραποδίδει έναντι του εθνικού μέσου όρου, παρουσιάζοντας μεγαλύτερη δυναμική ακόμη και σε σύγκριση με την Αθήνα.
Σχολιάζοντας τα δεδομένα στα Μακεδονικά Νέα, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Αθανάσιος Τσουλκανάκης, εξήγησε ότι εδώ και πολύ καιρό συμβαίνει η Θεσσαλονίκη να ξεπερνά την Αττική στις τιμές των ακινήτων. «Σε πολλές περιπτώσεις η πόλη είναι ακριβότερη από την πρωτεύουσα, ειδικά στις μεσαίες κατηγορίες ακινήτων», είπε χαρακτηριστικά.
Ο ίδιος επισήμανε δε ότι υπάρχει σημαντική διαφορά στον τρόπο υπολογισμού του εμβαδού μεταξύ Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Στην Αθήνα οι τιμές ανά τετραγωνικό βασίζονται σε καθαρό εμβαδόν, ενώ στη Θεσσαλονίκη συνήθως σε μικτό εμβαδόν, το οποίο είναι αυξημένο κατά περίπου 30%. Έτσι, ενώ στην Αθήνα ένα ακίνητο 100 τ.μ. πωλείται στα 4.500 ευρώ/τ.μ. στα Βόρεια Προάστια, στη Θεσσαλονίκη ακίνητο 78 τ.μ. μικτού εμβαδού στην Πυλαία διατίθεται στα 3.500 ευρώ/τ.μ., με την πραγματική τιμή ανά καθαρό τετραγωνικό να είναι τελικά υψηλότερη.
«Για οικογένειες ή επιχειρηματίες, ακίνητα σε περιοχές όπως το Καραμπουρνάκι, η Πυλαία και τα Κωνσταντινουπολίτικα είναι πιο ακριβά από αντίστοιχα ακίνητα σε Κηφισιά, Χολαργό, Χαλάνδρι ή Αγία Παρασκευή», υπογράμμισε ο κ. Τσουλκανάκης.
Παράλληλα, η άνοδος των τιμών γης, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, δημιουργούν σημαντικές πιέσεις στην αγορά. Η Θεσσαλονίκη χαρακτηρίζεται από μικρότερο απόθεμα διαθέσιμων ακινήτων συγκριτικά με την Αθήνα, γεγονός που επιτείνει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Ο ρόλος της αντιπαροχής
Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Τσουλκανάκης στη στρέβλωση που προκαλείται από τις υψηλές απαιτήσεις των οικοπεδούχων στις αντιπαροχές. «Οι όροι που τίθενται πλέον από τους οικοπεδούχους έχουν φτάσει σε ανώφελα επίπεδα και η αγορά δυσκολεύεται να απορροφήσει τις απαιτήσεις αυτές», ανέφερε.
Στην ανατολική πλευρά της Θεσσαλονίκης, η περιοχή της Θέρμης αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχής όπου η αύξηση της ζήτησης ήταν έντονη τα προηγούμενα χρόνια λόγω των λογικών τιμών στα οικόπεδα. Ωστόσο, σήμερα, με τις τιμές οικοπέδων να έχουν τριπλασιαστεί και το κόστος κατασκευής να έχει αυξηθεί, η τιμή ανά τετραγωνικό έχει ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ/τ.μ., φτάνοντας σχεδόν τα επίπεδα της Τούμπας. Οι ακριβότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης, κατά τον κ. Τσουλκανάκη, παραμένουν η Καλαμαριά και το κέντρο της πόλης, όπου τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά πολύ.
Σύγκριση νέων και παλαιών ακινήτων
Η αυξημένη ζήτηση για νεόδμητα ακίνητα είναι χαρακτηριστική τάση πανελλαδικά. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν κατά 8,0% το α' τρίμηνο του 2025, ενώ των παλαιότερων διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) σημείωσαν αύξηση 6,0%.
Η Θεσσαλονίκη ακολουθεί την ίδια τάση, ωστόσο, όπως σημείωσε ο κ. Τσουλκανάκης, «σε πολλά σημεία της πόλης τα παλιά ακίνητα είναι πιο ακριβά από τα νεόδμητα, χωρίς καμία λογική. Οι ενδιαφερόμενοι προσπαθούν να αγοράσουν όσο το δυνατόν πιο καινούριο ακίνητο».
Ο δείκτης τιμών και οι προοπτικές της αγοράς
Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη διαμορφώθηκε στο 103,3 το πρώτο τρίμηνο του 2025 (έτος βάσης 2007), έναντι 97,3 την αντίστοιχη περίοδο του 2024, υπερβαίνοντας τα επίπεδα του 2010 και σηματοδοτώντας την πλήρη ανάκαμψη της αγοράς μετά την πολυετή κρίση. Για τη συνέχεια της χρονιάς, οι προοπτικές παραμένουν θετικές. Η διατηρούμενη ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, η έναρξη νέων κατασκευαστικών έργων και η βελτίωση των υποδομών ενισχύουν τη δυναμική της Θεσσαλονίκης.
Η θέση της Θεσσαλονίκης στον επενδυτικό χάρτη
Συμπληρωματικά, ο Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA και επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός | An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, ανέφερε στα Μακεδονικά Νέα ότι «Η μεγαλύτερη αύξηση τιμών από την Αθήνα οφείλεται στο γεγονός ότι αρκετοί επενδυτές στρέφονται στη Θεσσαλονίκη, καθώς βλέπουν ότι η πόλη βρίσκεται σε φάση ανάπτυξης, με σημαντικά έργα να έχουν ολοκληρωθεί ή να είναι σε εξέλιξη».
Τόνισε ακόμη ότι η αγορά της Θεσσαλονίκης προσελκύει πλέον και ξένους επενδυτές, οι οποίοι βλέπουν την πόλη ως ελκυστική εναλλακτική σε σχέση με την Αθήνα. Παράλληλα, οι απόλυτες τιμές είναι πιο προσιτές, γεγονός που αποτελεί δέλεαρ για όσους δεν διαθέτουν πολύ υψηλά budget.
«Η αγορά της Θεσσαλονίκης είναι πιο περιορισμένη σε μέγεθος από αυτήν της Αθήνας, κάτι που σημαίνει ότι το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων είναι μικρότερο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να αυξάνονται οι τιμές, αφού η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά», πρόσθεσε ο κ. Καραπιπέρης.
Η Θεσσαλονίκη συνεπώς βρίσκεται στην κορυφή της ανόδου τιμών στην ελληνική αγορά κατοικίας, υπερβαίνοντας την Αθήνα τόσο σε ρυθμούς αύξησης όσο και σε συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά ακινήτων. Παρά τις προκλήσεις της περιορισμένης προσφοράς και της αυξημένης τιμής γης, οι προοπτικές παραμένουν θετικές, με την αγορά να στηρίζεται σε ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη και αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές.
