Παρότι μετά την αλλαγή του νομικού πλαισίου η αγορά αναμένει τις διευκρινίσεις και εξειδικεύσεις του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές, η πόλη εξακολουθεί να αποτελεί πόλο έλξης για επενδυτές κυρίως από το Ισραήλ, την Τουρκία, τις χώρες των Βαλκανίων και ελάχιστα την Κίνα καθώς οι Κινέζοι επενδυτές εξακολουθούν να προτιμούν την Αθήνα. Η γεωγραφική εγγύτητα, το σχετικά προσιτό κόστος ζωής και η προοπτική ελεύθερης μετακίνησης εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης καθιστούν την Ελλάδα – και ειδικά τη Θεσσαλονίκη – ιδιαίτερα ελκυστική.
Την ίδια στιγμή, η αγορά στρέφεται δυναμικά προς τα επαγγελματικά ακίνητα που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε οικιστικά, προκειμένου να παραμείνουν επιλέξιμα για την επένδυση των 250.000 ευρώ. Όπως εξήγησε στα Μακεδονικά Νέα ο Αλκίνοος Κωνής, δικηγόρος της δικηγορικής εταιρείας Nexus, το ενδιαφέρον για επενδύσεις στη Θεσσαλονίκη είναι αυξημένο, ωστόσο οι αγοραστές προς το παρόν δεν προχωρούν στο δεύτερο στάδιο -την κατάθεση φακέλου στο Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου- εν αναμονή των τελικών διευκρινίσεων για τα ακίνητα.
«Οι αγοραπωλησίες γίνονται, αλλά δεν τελειοποιούνται», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Κωνής, υπογραμμίζοντας πως χωρίς τις διευκρινίσεις από το υπουργείο, οι επενδυτές δεν μπορούν να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές και να πάρουν την Golden Visa. Συγκεκριμένα, αγοράζονται ακίνητα, δίνονται προκαταβολές, αλλά δεν γίνεται η τελική κατάθεση εγγράφων για το πρόγραμμα. Αυτό σημαίνει ότι αν τελικά οι διευκρινίσεις δεν καλύψουν τις συγκεκριμένες αγοραπωλησίες, αρκετοί επενδυτές ενδέχεται να μείνουν με ένα εμπορικό ακίνητο που δεν θα τους δώσει δικαίωμα διαμονής.
«Αν κάτι χαλάσει στη συναλλαγή, ο επενδυτής μένει με ένα εμπορικό ακίνητο, το οποίο ίσως έχει εμπορική αξία, αλλά δεν του προσφέρει Golden Visa», πρόσθεσε στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Κωνής.
Το πλαίσιο και η εξαίρεση των 250.000 ευρώ
Μέχρι τον Αύγουστο του 2024, η αγορά κινήθηκε με αυξημένη ένταση, καθώς οι ενδιαφερόμενοι έσπευσαν να εκμεταλλευτούν το παλαιό κατώτατο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ, το οποίο ίσχυε εκτός περιοχών υψηλής ζήτησης. Με την τροποποίηση του πλαισίου, η κυβέρνηση ανέβασε το όριο επένδυσης στις 800.000 ευρώ για πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Ωστόσο, εισήχθη μια κρίσιμη εξαίρεση: το όριο των 250.000 ευρώ ισχύει για επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες. Αυτή η διάταξη έχει πυροδοτήσει κύμα αναζητήσεων από επενδυτές και developers που «σαρώνουν» την πόλη για επαγγελματικά και βιομηχανικά/βιοτεχνικά κτίρια που μπορούν να αλλάξουν χρήση.
Κέντρο και δυτικά της πόλης στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος
Η Θεσσαλονίκη έχει εδραιωθεί ως ένας από τους κορυφαίους προορισμούς για Golden Visa, κυρίως για Ισραηλινούς, Τούρκους, Σέρβους και πολίτες της Βόρειας Μακεδονίας. Σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Κωνής, η Nexus διαχειρίστηκε 200 υποθέσεις επενδυτών στη χώρα κατά το 2024, με τις 120 εξ αυτών να αφορούν ακίνητα στη Θεσσαλονίκη και το 50% να μένει κυρίως στα ανατολικά προάστια της πόλης, όπως Θέρμη, Τριάδι, Ταγαράδες.
Το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται σήμερα στις περιοχές του κέντρου και των δυτικών συνοικιών: Λαδάδικα, Βαρδάρης, Λαγκαδά, περιοχή One Salonica, Εύοσμος και Αμπελόκηποι, περιοχές δηλαδή όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα σε παλαιά επαγγελματικά κτίρια, αποθήκες ή βιοτεχνικά ακίνητα τα οποία αποκτούν ξανά ζωή, καθώς μετατρέπονται σε μικρά διαμερίσματα. Ειδικότερα, οι developers αποκτούν παλιά επαγγελματικά ακίνητα και τα μετατρέπουν σε κατοικίες 40–45 τ.μ. για πώληση ή επένδυση μέσω Golden Visa. Σύμφωνα με τον κ. Κωνή, η δραστηριότητα αυτή είναι έντονη ιδιαίτερα στο κέντρο της πόλης, στα δυτικά, ακόμα και στην Άνω Πόλη, με στόχο να δημιουργηθεί προϊόν για επενδυτές που αναζητούν εναλλακτικές σε τιμές χαμηλότερες από τα υπάρχοντα οικιστικά ακίνητα.
Ο ρόλος της γεωπολιτικής αστάθειας
Το επενδυτικό ενδιαφέρον από το Ισραήλ φαίνεται ισχυρό για τη Θεσσαλονίκη. «Οι Ισραηλινοί δεν είχαν ανάγκη τη Golden Visa στο παρελθόν, καθώς μπορούσαν να έρχονται έως 6 μήνες το χρόνο. Ωστόσο, λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας στη χώρα τους, επιλέγουν πλέον να αποκτήσουν δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα – όχι μόνο στη Θεσσαλονίκη, αλλά και σε Κρήτη, Εύβοια, Βόλο, Λευκάδα, Κέρκυρα, Ναύπλιο κ.α.», δήλωσε ο κ. Κωνής.
Το ενδιαφέρον, ωστόσο, δέχεται προσωρινή παύση λόγω της κρίσης στη Μέση Ανατολή. Όπως σημείωσε, έχουν διακοπεί όλες οι απευθείας πτήσεις από και προς χώρες όπως το Ισραήλ, γεγονός που περιορίζει προσωρινά την προσέλευση επενδυτών. Παρόλα αυτά, εκτιμά ότι όταν επανέλθει η σταθερότητα, το επενδυτικό ρεύμα θα αναζωπυρωθεί, όπως είχε συμβεί και μετά τα γεγονότα της 7ης Οκτωβρίου 2023.
Υπενθυμίζεται ότι το ισχύον νομικό πλαίσιο απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) για ακίνητα που αποκτώνται μέσω Golden Visa. Επιτρέπεται μόνο η μακροχρόνια μίσθωση ή η ιδιοκατοίκηση, ενώ για να μεταπωληθεί το ακίνητο χωρίς απώλεια της άδειας διαμονής, απαιτείται η αντικατάστασή του με άλλο επιλέξιμο ακίνητο. Αυτοί οι περιορισμοί αν και καθιστούν το πρόγραμμα λιγότερο ευέλικτο, εξακολουθεί να είναι ελκυστικό. «Παραμένει ένα σημαντικό εργαλείο για επενδυτές που αναζητούν άδεια διαμονής στην Ε.Ε., ως εναλλακτικό σχέδιο, ένα "plan B" για να κινούνται και χωρίς περιορισμούς στο ευρωπαϊκό έδαφος», υποστήριξε ο κ. Κωνής.
Η δυναμική της Θεσσαλονίκης
Η επενδυτική δυναμική της Θεσσαλονίκης είναι συνεπώς σαφής – οι επενδυτές είναι παρόντες, οι προκαταβολές δίνονται και τα έργα αναπτύσσονται. «Το ζητούμενο είναι η ταχεία διευκρίνιση των όρων από το υπουργείο ώστε η αγορά να ανοίξει ξανά με ασφάλεια και σταθερότητα. Εκτιμάται ότι εντός των επόμενων μηνών θα έχουμε τις τελικές διευκρινίσεις», είπε ο κ. Κωνής, τονίζοντας τη δυναμική που έχει ήδη ενεργοποιηθεί στην πόλη.
