Ο Μανώλης Μπελιμπασάκης, γενικός γραμματέας του Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ/ΤΚΜ) και πολιτικός μηχανικός, μιλά στα Μακεδονικά Νέα για την εικόνα που καταγράφεται σήμερα στην κτηματαγορά, τη στάση των επενδυτών, τις επιπτώσεις για τους μηχανικούς και τις αναγκαίες θεσμικές προσαρμογές, τονίζοντας ότι η τροπολογία του Υπουργείου κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση.
Συνέντευξη στη Δήμητρα Τάγκα
Κύριε Μπελιμπασάκη, πώς αποτιμάτε τη νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Περιβάλλοντος με την τροπολογία που κατατέθηκε για τον ΝΟΚ;
Από την αρχή είχαμε επισημάνει ως ΤΕΕ/ΤΚΜ ότι η απόφαση του ΣτΕ, αν και απολύτως σεβαστή, δημιούργησε σημαντικές επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα και προκάλεσε ανασφάλεια στην αγορά με βραχυπρόθεσμες συνέπειες που έχουν ήδη αρχίσει να διαφαίνονται αλλά και μεσοπρόθεσμες συνέπειες σε ότι αφορά το στεγαστικό πρόβλημα το οποίο επιτείνεται στη χώρα. Ειδικά στη Θεσσαλονίκη και την Κεντρική Μακεδονία, παρατηρούμε ήδη πτώση στον όγκο οικοδομικών αδειών με βάση τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (πτώση 31,1% στον αριθμό αδειών και -42,7% στον όγκο τον Ιανουάριο του 2025 στη συνολική οικοδομική δραστηριότητα της Κεντρικής Μακεδονίας, 31,9% πτώση στον αριθμό και -45,7% σε όγκο αντίστοιχα καταγράφηκε στην ιδιωτική δραστηριότητα σε σχέση με τον ίδιο μήνα του 2024), ενώ το τεχνικό δυναμικό βρίσκεται αντιμέτωπο με αβεβαιότητα. Η νομοθετική ρύθμιση ωστόσο του Υπουργείου κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση.
Μετά τις αλλαγές στον ΝΟΚ, παρατηρείται σύγχυση στους μηχανικούς και τις πολεοδομίες. Ποιο είναι το εύρος των επιπτώσεων που έχουν προκληθεί στον τεχνικό κόσμο και την αγορά κατοικίας;
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του αρμόδιου Υπουργείου, περίπου 14.000 οικοδομικές άδειες επηρεάζονται πανελλαδικά. Όλες αυτές απαιτούν αναθεώρηση μελετών ώστε να εναρμονιστούν με τις νέες προβλέψεις. Αυτό σημαίνει καθυστερήσεις, κόστη και ενδεχόμενο εγκατάλειψης επενδυτικών σχεδίων από κάποιους ιδιοκτήτες ή developers, αν κρίνουν ότι δεν τους συμφέρει να συνεχίσουν. Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε περιοχές όπου είχε επανέλθει η οικοδομική κινητικότητα.
Υπάρχουν συγκεκριμένα σημεία του ΝΟΚ που θεωρείτε προβληματικά;
Ναι. Ιδιαίτερα η κατάργηση των κινήτρων («μπόνους») σε περιπτώσεις ενεργειακής αναβάθμισης ή ειδικών συνθηκών σχεδιασμού, προκάλεσε αναστάτωση. Επίσης, υπάρχει γενικευμένη ανασφάλεια δικαίου και έλλειψη σαφών κατευθύνσεων προς τις πολεοδομικές υπηρεσίες. Αυτή η νομική και τεχνική ασάφεια οδηγεί σε καθίζηση του τεχνικού αντικειμένου συνολικά. Μετά και την νομοθετική πρωτοβουλία, αναμένουμε πως θα εξελιχθεί η αγορά αλλά και περαιτέρω κινήσεις άμβλυνσης της κατάστασης που διαμορφώνεται.
Ο νέος ΝΟΚ ενσωματώνει αυστηρότερες προβλέψεις για προσβασιμότητα, ενεργειακή απόδοση και περιβαλλοντικά πρότυπα. Είναι έτοιμη η αγορά να ανταποκριθεί ή απαιτείται μεταβατική περίοδος; Επίσης, υπάρχει κίνδυνος αποθάρρυνσης ιδιωτών και νέων επενδυτών λόγω της αυξημένης πολυπλοκότητας και του κόστους που συνεπάγονται οι αλλαγές στον ΝΟΚ;
Ναι, ασφαλώς. Η αυξημένη πολυπλοκότητα, το κόστος και η αβεβαιότητα αποθαρρύνουν νέες επενδύσεις και προκαλούν επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας. Το βλέπουμε ήδη, όπως ανέφερα, στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αλλά και από τις αδειοδοτήσεις στις πολεοδομίες της Κεντρικής Μακεδονίας. Δεν είναι ρεαλιστικό να ζητάμε άμεση προσαρμογή από τον τεχνικό κόσμο και τους επενδυτές. Απαιτείται επαρκές μεταβατικό διάστημα, μέσα στο οποίο να γίνουν οι απαραίτητες μελετητικές και πολεοδομικές προσαρμογές. Εξάλλου, ο Τοπικός Πολεοδομικός Σχεδιασμός, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», θα ενσωματώσει πολλά από τα στοιχεία που καταργούνται τώρα. Ωστόσο, αυτά τα σχέδια δεν θα είναι έτοιμα πριν το 2026.
Πώς εξελίσσεται η οικοδομική δραστηριότητα στη Θεσσαλονίκη σήμερα; Υπάρχουν περιοχές με ιδιαίτερο ενδιαφέρον;
Μέχρι την απόφαση του ΣτΕ υπήρχε αυξητική τάση, η οποία ανακόπηκε. Η Θέρμη και ο άνω Εύοσμος είναι περιοχές με έντονη κινητικότητα στην οικοδομική δραστηριότητα τα τελευταία χρόνια, αλλά πλέον καταγράφεται κάμψη. Παράλληλα, το υψηλό κόστος κατασκευής -λόγω της αύξησης τιμών υλικών και εργασιών μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία- επιβαρύνει το τελικό κόστος του ακινήτου. Παρατηρούμε ότι υπάρχει τάση σταθεροποίησης, αλλά και πάλι είναι σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Ο δήμος Θεσσαλονίκης έχει ήδη νέο γενικό πολεοδομικό σχέδιο. Αυτό διευκολύνει τις εξελίξεις;
Ναι, είναι θετικό βήμα ότι εγκρίθηκε το 2024 το νέο γενικό πολεοδομικό σχέδιο του Δήμου Θεσσαλονίκης. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να ενσωματωθούν ευκολότερα τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Οι όροι δόμησης πλέον θα προκύπτουν από τον εκάστοτε τοπικό σχεδιασμό κάθε περιοχής, δίνοντας ευελιξία στο μέλλον, όχι όμως άμεσα.
Τα χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το νέο ΕΣΠΑ, προωθούν πράσινες υποδομές και ψηφιοποίηση. Είναι έτοιμοι οι μηχανικοί να ανταποκριθούν;
Οι Έλληνες μηχανικοί είναι άρτια καταρτισμένοι και έτοιμοι. Αυτό που χρειαζόμαστε είναι ουσιαστική στήριξη. Τα χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης, είναι σημαντικά και κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, όμως συνοδεύονται από υπερβολική γραφειοκρατία. Έχουμε ζητήσει πολλές φορές από την Πολιτεία να μειώσει τη γραφειοκρατική επιβάρυνση για την πρόσβαση στα προγράμματα, και να επιταχύνει την εκταμίευση των πόρων. Αυτά είναι κρίσιμα για να διατηρηθεί η δυναμική στον τεχνικό κλάδο.
Κλείνοντας, ποιο είναι το μήνυμά σας προς την Πολιτεία αλλά και προς την αγορά;
Πρέπει να διασφαλιστεί η σταθερότητα και η νομική σαφήνεια για να συνεχιστεί η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς. Ο τεχνικός κόσμος είναι παρών και έτοιμος, αλλά χρειάζεται ξεκάθαρο θεσμικό πλαίσιο και εργαλεία υλοποίησης χωρίς προσκόμματα. Η Πολιτεία οφείλει να κάνει τα επόμενα βήματα προς αυτή την κατεύθυνση.
