Οι απαντήσεις δεν είναι απλές και η αγορά εξαρτάται από πολλούς παράγοντες με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για διόρθωση των τιμών σε βάθος τριετίας.
Σύμφωνα με όσα δήλωσε στα Μακεδονικά Νέα ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Αθανάσιος Τσουλκανάκης, η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη διατηρεί τη δυναμική της κυρίως λόγω της ζήτησης για ποιοτικά ακίνητα, των εν εξελίξει έργων υποδομής και της συνεχιζόμενης ανοικοδόμησης. Παρά ταύτα, η εκρηκτική άνοδος που καταγράφηκε μεταπανδημικά δείχνει να έχει επιβραδυνθεί.
Όπως εκτιμά ο ίδιος, η διόρθωση δεν θα έρθει άμεσα, αλλά θα απαιτήσει βάθος τριετίας, καθώς πρώτα θα ολοκληρωθεί ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών που σήμερα κατασκευάζεται, προκειμένου να αρχίσει να αποκαθίσταται η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Ένα ενδιαφέρον φαινόμενο είναι η σταδιακή αποχώρηση επενδυτών από την ενεργή αγορά. Όπως παρατηρείται από επαγγελματίες του χώρου, η υπερβολική ζήτηση που επικράτησε τα προηγούμενα έτη –σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών και το περιορισμένο απόθεμα– έχει αρχίσει να υποχωρεί. Πολλοί ενδιαφερόμενοι επιλέγουν στάση αναμονής, προσδοκώντας μια διόρθωση στις τιμές, παρότι διαθέτουν τα κεφάλαια για αγορά, κατά τον κ. Τσουλκανάκη.
Η υποχώρηση της «παράλογης» ζήτησης φαίνεται να λειτουργεί σταθεροποιητικά για την αγορά, οδηγώντας σε πιο ρεαλιστικές προσδοκίες από πλευράς πωλητών και σε πιο προσεκτικές κινήσεις από τους αγοραστές.
Η αναμενόμενη διόρθωση δεν σημαίνει απαραίτητα μείωση τιμών, αλλά σταδιακή επιβράδυνση της ανόδου, και ενδεχομένως σταθεροποίηση σε πιο βιώσιμα επίπεδα. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι η προσφορά νεόδμητων κατοικιών, η οποία αυξάνεται χάρη σε νέες οικοδομές σε περιοχές όπως η Θέρμη, η Καλαμαριά, τα Κωνσταντινουπολίτικα και ο Εύοσμος, θα λειτουργήσει εξισορροπητικά.
Εφόσον υπάρξει συσσώρευση αποθέματος και δεν καλυφθεί άμεσα από τη ζήτηση, η αγορά θα οδηγηθεί φυσιολογικά σε εξισορρόπηση. Αντίστοιχα, η διατήρηση των επιτοκίων σε υψηλά επίπεδα από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) λειτουργεί αποτρεπτικά για ορισμένους αγοραστές με τραπεζικό δανεισμό, φρενάροντας τη ζήτηση.
Ο ρόλος των εξωτερικών εξελίξεων
Παράλληλα, όπως υπογραμμίζουν γνώστες της αγοράς στα Μακεδονικά Νέα, η πορεία των τιμών δεν επηρεάζεται μόνο από εσωτερικούς οικονομικούς κύκλους, αλλά και από εξωτερικές παραμέτρους, όπως η γεωπολιτική σταθερότητα, η ενεργειακή κρίση, η πορεία του τουρισμού, αλλά και τα μέτρα που λαμβάνει η πολιτεία για το real estate (π.χ. Golden Visa, φορολογικά κίνητρα, πολεοδομικά εργαλεία).
Οι εξωγενείς παράγοντες –όπως π.χ. μια κλιμάκωση των διεθνών εντάσεων ή νέα μεταναστευτικά ρεύματα– έχουν αποδειχθεί ικανοί να επηρεάσουν αιφνίδια την αγορά, είτε εντείνοντας τη ζήτηση είτε ενισχύοντας τις τάσεις αναμονής.
Η αγορά της Θεσσαλονίκης δεν οδεύει προς "φούσκα", αλλά προς εξισορρόπηση. Οι τιμές μπορεί να μην καταρρεύσουν, αλλά θα ρυθμιστούν με ηπιότερους ρυθμούς ανόδου, ειδικά στα νεόδμητα. Η παρούσα περίοδος χαρακτηρίζεται από σταθερότητα με ήπιες διορθώσεις και μετατόπιση των επενδυτών σε μακροπρόθεσμες στρατηγικές.
