Σύμφωνα με τα ευρήματα της Blupeak Estate Analytics, που επεξεργάστηκε και στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), η Περιφέρεια φιλοξενεί 363.688 κλειστά σπίτια, δηλαδή πάνω από το 1/6 του συνολικού αποθέματος κενών κατοικιών της Ελλάδας, σε σύνολο 6,5 εκατομμυρίων. Πρόκειται για ένα δομικό πρόβλημα που συνδέεται όχι μόνο με τη διαθεσιμότητα στέγης αλλά και με βαθύτερες θεσμικές και οικονομικές παθογένειες.
Ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην ΕΕ
Σε εθνικό επίπεδο, περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κλειστές – το 33% του συνόλου. Το ποσοστό αυτό είναι από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, καθώς σε πολλές χώρες ο δείκτης δεν ξεπερνά το 15%.
Η γεωγραφική κατανομή του προβλήματος είναι εξαιρετικά άνιση: στην Αττική καταγράφονται 526.000 άδεια σπίτια, στην Κεντρική Μακεδονία 363.000, στην Πελοπόννησο 209.000, στη Δυτική Ελλάδα 155.000 και στη Θεσσαλία 139.000. Σχεδόν 6 στις 10 κενές κατοικίες βρίσκονται μόνο σε αυτές τις πέντε περιφέρειες.
Ηλικία αποθέματος και τεχνικά εμπόδια
Σημαντικό τμήμα των κενών ακινήτων της Κεντρικής Μακεδονίας, όπως και της υπόλοιπης χώρας, χρονολογείται από παλαιότερες δεκαετίες. Πάνω από 3 εκατομμύρια κατοικίες πανελλαδικά χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, ενώ άλλες 1,6 εκατ. ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του 1980.
Οι κατοικίες της περιόδου 1946–1960 ξεπερνούν το 1,1 εκατομμύριο. Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι μεγάλο μέρος του αποθέματος είναι άνω των 40 ή 50 ετών, συχνά χωρίς ενεργειακή θωράκιση, με ανεπαρκείς προδιαγραφές και υψηλές ανάγκες συντήρησης. Οι παλιοί οικοδομικοί κανονισμοί και η έλλειψη ανακαινίσεων καθιστούν το κόστος αποκατάστασης συχνά απαγορευτικό για τους ιδιοκτήτες.
Ποιοι λόγοι κρατούν τα σπίτια κλειστά;
Η έρευνα καταγράφει μια σειρά από παράγοντες που συμβάλλουν στην αδράνεια του οικιστικού αποθέματος. Ένα σημαντικό ποσοστό αφορά δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες που κατοικούνται λίγες εβδομάδες τον χρόνο. Άλλες κατοικίες είναι παλιές, σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, με εικόνα εγκατάλειψης και μικρή εμπορική αξία, όπως εξήγησε στα Μακεδονικά Νέα ο ιδρυτής της Blupeak Estate Analytics, Βασίλης Ηλιόπουλος. Δεν λείπουν βέβαια οι περιπτώσεις με πολυετείς κληρονομικές εκκρεμότητες, ιδιοκτησίες με νομικά ή φορολογικά εμπόδια και σπίτια που απλώς δεν έχουν ενδιαφέρον για την αγορά. Επιπλέον, κατά τον ίδιο, η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες να αποσύρουν τα σπίτια τους από τη μακροχρόνια μίσθωση, διατηρώντας τα ανενεργά για μεγάλο μέρος του έτους με την ελπίδα εποχιακής απόδοσης.
Εθνικό Μητρώο και κίνητρα η πρόταση της Blupeak
Ο κ. Ηλιόπουλος, τόνισε στα Μακεδονικά Νέα ότι η λύση δεν είναι η περαιτέρω οικοδόμηση αλλά η αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Πρώτο βήμα αποτελεί η δημιουργία ενός Εθνικού Μητρώου Κατοικιών, ψηφιακά προσβάσιμου και επικαιροποιημένου, ώστε η Πολιτεία να έχει ξεκάθαρη εικόνα για τα διαθέσιμα ακίνητα και την κατάστασή τους. Δεύτερο κρίσιμο σημείο είναι η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για όσους επιλέγουν μακροχρόνια μίσθωση, όπως μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ ή επιδοτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης.
Εξίσου σημαντική θεωρείται, σύμφωνα με τον κ. Ηλιόπουλο, η προώθηση προγραμμάτων ανακαίνισης, με μορφή κουπονιών ή συγχρηματοδότησης, προκειμένου να μειωθεί το κόστος εκσυγχρονισμού για ιδιοκτήτες που σήμερα δεν μπορούν να υποστηρίξουν τέτοιες επενδύσεις. Τέλος, σημαντικός ρόλος μπορεί να διαδραματίσει η Τοπική Αυτοδιοίκηση, λειτουργώντας ως ενδιάμεσος φορέας για την αξιοποίηση κενών κατοικιών με κοινωνικό σκοπό, π.χ. φοιτητική στέγαση ή στήριξη ευάλωτων ομάδων.
«Είδαμε πολλά προβλήματα που είχαν τα ακίνητα κατά τη διάρκεια της συνεργασίας μας με ένα fund από το 2016 έως το 2022 και σε συμβόλαια που κάναμε για μεγάλα ακίνητα σε Μύκονο, Σαντορίνη, Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Έτσι, εντοπίσαμε την αμερικάνικη εταιρεία Navigator CRE η οποία είναι leader στην κτηματαγορά κάνοντας λεπτομερή καταγραφή όλων των στοιχείων ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων», εξήγησε στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Ηλιόπουλος.
H εταιρεία συνεπώς κινείται σε αυτήν την κατεύθυνση καθώς ειδικεύεται στη συλλογή, ψηφιακή χαρτογράφηση και ανάλυση δεδομένων ακινήτων. Στην Ελλάδα διατηρεί τα αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης της πλατφόρμας ψηφιακής καταγραφής, ανάλυσης και διαχείρισης ακινήτων της αμερικανικής, Navigator CRE, δημιουργώντας ένα ενιαίο, ψηφιακό και ολοκληρωμένο μητρώο για κάθε ακίνητο που ανήκει είτε σε δημόσιο φορέα, είτε σε ιδιωτική εταιρεία. Με εργαλεία ανάλυσης μεγάλων δεδομένων και εξειδικευμένες πλατφόρμες, η εταιρεία υποστηρίζει τόσο την καταγραφή του αποθέματος όσο και τον εντοπισμό κενών κατοικιών, τις προτεραιότητες παρέμβασης και την αποδοτικότερη αξιοποίηση των ιδιωτικών ή δημόσιων ακινήτων.
«Η εμπειρία της BluPeak Estate Analytics στον τομέα της αγοράς ακινήτων και της ανάλυσης δεδομένων προσφέρει στους δημόσιους φορείς τη δυνατότητα να μετατρέψουν την πληροφορία σε πράξη και το απόθεμα, σε λύση. H πρόταση μας έχει παρουσιαστεί στο Υπουργείο Οικονομικών αλλά και σε δήμους όπως της Θεσσαλονίκης και του Ωραιοκάστρου», πρόσθεσε ο κ. Ηλιόπουλος με στόχο να εφαρμοστεί σε εθνικό επίπεδο η πλατφόρμα για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Υπάρχουν ωστόσο, όπως υποστήριξε, και εμπόδια σε δήμους και δημόσιους φορείς οι οποίοι δεν γνωρίζουν τις τοποθεσίες των ακινήτων τους, δεν διαθέτουν Ε9 ή και δεν θέλουν να τα καταγράψουν. «Χρειάζεται συνέπεια, διαφάνεια και μια απόφαση από την Πολιτεία για να προχωρήσει η εφαρμογή της ψηφιακής πλατφόρμας», σχολίασε ο κ. Ηλιόπουλος καθώς με την υποστήριξη της BluPeak, οι οργανισμοί έχουν τη δυνατότητα να διαχειρίζονται και να έχουν πρόσβαση στα στοιχεία των ακινήτων τους ανά πάσα στιγμή, να ενοποιούν όλες τις πληροφορίες τους σε ένα οργανωμένο και φιλικό προς το χρήστη σύστημα, να βελτιστοποιούν τις διαδικασίες διαχείρισης, μειώνοντας χρόνο και κόστη.
Από την αδράνεια στην αξιοποίηση
Η Κεντρική Μακεδονία, με ισχυρά αστικά κέντρα όπως η Θεσσαλονίκη και μεγάλο αριθμό κλειστών κατοικιών, αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα των αντιφάσεων της ελληνικής στεγαστικής πραγματικότητας. Το πρόβλημα δεν είναι ποσοτικό, αλλά ποιοτικό και διαχειριστικό. Η κρίση στέγασης δεν σχετίζεται μόνο με την έλλειψη κτιρίων, αλλά και με την έλλειψη σύγχρονων εργαλείων πολιτικής για την ενεργοποίηση του αποθέματος.
«Η κατοικία πρέπει να αντιμετωπιστεί ως κοινωνικό δικαίωμα και όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν», επισήμανε ο κ. Ηλιόπουλος με την τεχνολογία και τα big data να προσφέρουν ψηφιακές υπηρεσίες, λύσεις και τα απαραίτητα εργαλεία μετατρέποντας το ζήτημα της στέγασης από πρόβλημα σε ευκαιρία. Μια τέτοια αλλαγή προσέγγισης είναι ίσως η μοναδική βιώσιμη λύση για περιοχές όπως η Κεντρική Μακεδονία που διαθέτουν ακίνητα, αλλά όχι τις κατάλληλες συνθήκες αξιοποίησής τους.
