Τα Μακεδονικά Νέα χαρτογραφούν τα μισθώματα σε ενδεικτικές περιοχές της Θεσσαλονίκης συγκρίνοντας όμοια ακίνητα σε διαφορετικούς δήμους.
Χρησιμοποιώντας μεγάλες πλατφόρμες ενοικίασης ακινήτων έχουμε στη διάθεση μας ένα πολύ καλό δείγμα να συγκρίνουμε, αλλά και να κατανοήσουμε πού κυμαίνονται οι ενοικιάσεις κατοικίας στη Θεσσαλονίκη.
Οι τιμές στα παλαιά ακίνητα – έλλειψη προσφοράς σε μεγάλα
Ξεκινώντας με ακίνητα παλαιάς κατασκευής από το 1950 έως 1988, καθώς η παλαιότητα αποτελεί σύμφωνα με τους ειδικούς, καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης τιμής, η πρώτη διαπίστωση είναι ότι στην περιοχή του κέντρου Θεσσαλονίκης οι τιμές μισθωμάτων ακινήτων δύο δωματίων κυμαίνονται περίπου από 600 έως 800 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα, στην Αγίας Σοφίας με δύο υπνοδωμάτια, ακίνητο 105 τ.μ. έχει τιμή ενοικίασης 800 ευρώ το μήνα. Επίσης στο κέντρο στην περιοχή της Ροτόντας δυάρι διαμέρισμα 84 τ,μ. στον 3ο όροφο ενοικιάζεται 620 ευρώ το μήνα.
Πηγαίνοντας την έρευνα λίγο πιο ανατολικά και πιο συγκεκριμένα στην περιοχή Αρετσού του Δήμου Καλαμαριάς, βλέπουμε ότι οι τιμές κυμαίνονται περίπου στα ίδια επίπεδά με μια πολύ μικρή αυξητική τάση. Διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια στα 110 τ.μ. έχει τιμή μηνιαίου μισθώματος στα 950 ευρώ, ενώ επίσης για δυάρι στα 85τ.μ. το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στα 750 ευρώ.
Για να έχουμε πιο ολοκληρωμένη άποψη στα ίδιας παλαιότητας ακίνητα πραγματοποιήσαμε έρευνα και στα δυτικά, στη δημοτική ενότητα Ευόσμου. Οι τιμές επίσης με πολύ μικρή διακύμανση προς τα κάτω, αλλά στην γενική εικόνα στα ίδια επίπεδα. Για παράδειγμα, διαμέρισμα, με δυο υπνοδωμάτια 85τ.μ. στον 2ο όροφο ενοικιάζεται 500 ευρώ τον μήνα, ενώ διαμέρισμα 1ου ορόφου 100 τ.μ. έχει μίσθωμα 700 ευρώ τον μήνα.
Επίσης στις δυτικές συνοικίες της πόλης, στην περιοχή των Αμπελοκήπων οι τιμές παλιάς κατασκευής διαμερισμάτων είναι ακόμη πιο προσιτές, καθώς αυτές για οικία δύο δωματίων κυμαίνονται από 300 έως 550 ευρώ τον μήνα.
Στα διαμερίσματα των τεσσάρων δωματίων στο κέντρο Θεσσαλονίκης οι τιμές κυμαίνονται από 800 έως 2.000 ευρώ. Στην Καλαμαριά -όπου παρατηρήσαμε έλλειψη προσφοράς ανάλογου μεγέθους διαμερισμάτων- οι τιμές κυμαίνονται από 1.000 έως 3.500 ευρώ. Τέλος στα δυτικά και πιο συγκεκριμένα στον Δήμο Νεάπολης – Συκεών οι τιμές σε διαμερίσματα τεσσάρων υπνοδωματίων κυμαίνονται από 700 έως 1.150 ευρώ στα ίδιας παλαιότητας με τα παραπάνω διαμερίσματα.
Η γενική αίσθηση που αποκομίσαμε από την έρευνα στις μεγάλες πλατφόρμες ενοικίασης ακινήτων την οποία επιβεβαίωσε στα Μακεδονικά Νέα και ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης κ. Θάνος Τσουλκανάκης είναι ότι υπάρχει τεράστια έλλειψη σε ακίνητα τεσσάρων δωματίων.
Φωτιά τα νεόδμητα απλησίαστα σε κέντρο και ανατολικά
Όσον αφορά τα νέας κατασκευής ακίνητα οι τιμές των μηνιαίων μισθωμάτων «καίνε» τις τσέπες των υποψήφιων ενοικιαστών.
Στα νεόδμητα διαμερίσματα ξεκινώντας από το κέντρο Θεσσαλονίκης οι τιμές έχουν τεράστια διακύμανση καθώς για οικία δύο δωματίων κυμαίνονται από 550 έως 4.500 ευρώ.
Για παράδειγμα και χωρίς να πιάνουμε τα άκρα στις τιμές, νεόδμητο διαμέρισμα δύο δωματίων 80 τ.μ. στο Ιστορικό Κέντρο στον 6ο όροφο ενοικιάζεται 1.100 ευρώ τον μήνα.
Πιο ανατολικά στην περιοχή της Νέας Ελβετίας – Χαριλάου οι τιμές βρίσκονται στα ίδια υψηλά επίπεδα. Διαμέρισμα δυάρι, 85τ.μ. 1ου ορόφου έχει ενοίκιο 1.100 ευρώ τον μήνα.
Στις δυτικές συνοικίες και πιο συγκεκριμένα στις Συκιές η κατάσταση στις τιμές βελτιώνεται και γίνονται πιο «φιλικές» για την τσέπη των ενοικιαστών, καθώς διαμέρισμα νεόδμητο, 80τ.μ. έχει μηνιαίο μίσθωμα 550 ευρώ.
Το συμπέρασμα από την ανάλυση των στοιχείων είναι ότι στο κέντρο και πιο ανατολικά οι τιμές στα νεόδμητα είναι απλησίαστες. Όταν για ένα δυάρι χρειάζονται περισσότερα από 1.000 ευρώ τον μήνα, οι τιμές είναι αρκετά υψηλές για μισθωτούς και συνταξιούχους στα επίπεδα των σημερινών εισοδημάτων τους.
Όπως στα παλαιάς κατασκευής και στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει τεράστια έλλειψη για ενοικίαση, σε πιο μεγάλα διαμερίσματα τεσσάρων δωματίων.
Γκαρσονιέρες σε τιμή μεγάλων διαμερισμάτων
Όσον αφορά τα μικρότερα νεόδμητα του ενός δωματίου, τα οποία χρησιμοποιούνται κυρίως από φοιτητές και η μεγαλύτερη ζήτηση βρίσκεται στις περιοχές τους κέντρου, οι τιμές έχουν αυξηθεί σε επίπεδα αρκετά υψηλα. Πιο αναλυτικά για ακίνητο νέας κατασκευής στην περιοχή της Αντιγονιδών 25 τ.μ. η τιμή μηνιαίου μισθώματος ανέρχεται στα 520 ευρώ.
Για, επίσης, διαμέρισμα ενός δωματίου στην περιοχή της Αγίας Σοφίας 45 τ.μ. το μίσθωμα του ανέρχεται στα 550 ευρώ, ενώ στην περιοχή των πανεπιστημίων ένα νεόδμητο διαμέρισμα των 50 τ.μ. ενοικιάζεται 800 ευρώ τον μήνα. Στην ίδια περιοχή υπάρχει διαμέρισμα του ενός δωματίου 75 τ.μ. που έχει υπέρογκη τιμή ενοικίου 1.500 ευρώ.
Καθώς η ζήτηση στο κέντρο Θεσσαλονίκης είναι αυξημένη και η προσφορά μικρή οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών έχουν αυξηθεί. Έτσι η τιμή μιας γκαρσονιέρας είναι στα επίπεδα ενός μεγάλου διαμερίσματος και ακόμη πιο υψηλή.
Στους περιφερειακούς Δήμους στις περιοχές που παραδοσιακά είναι για πιο υψηλά βαλάντια, ξεκινώντας από την περιοχή της Πυλαίας όπου σε αναζήτηση για νεόδμητη οικία τεσσάρων δωματίων οι επιλογές αφορούν αποκλειστικά μεζονέτες οι τιμές κατά μέσο όρο βρίσκονται στα 1.400 ευρώ τον μήνα. Φυσικά υπάρχουν και επιλογές στο Πανόραμα όπου το μηνιαίο μίσθωμα ξεπερνά τα 10.000 και φτάνει έως τα 15.000 ευρώ. Σε πιο μικρά ακίνητα, διαμερίσματα δύο δωματίων παλαιά και νέα, η διακύμανση είναι μεγάλη. Ξεκινούν από 650 και φτάνουν τα 1.500 ευρώ το μήνα.
Η περιήγηση και στον περιφερειακό δήμο της Θέρμης επιβεβαίωσε δύο στοιχεία του ρεπορτάζ: την έλλειψη διαμερισμάτων τεσσάρων δωματίων, καθώς και σε αυτή την περιοχή υπάρχει προσφορά μόνο από μεζονέτες με μηνιαίο μίσθωμα πολύ υψηλό για τις δυνατότητες του μέσου νοικοκυριού, κυμαίνονται από 1.100 έως 3.500 ευρώ. Επιβεβαίωσε και την τεράστια διακύμανση στις τιμές μικρότερων ακινήτων με αυτά των δύο δωματίων να ξεκινούν από 600 και να φτάνουν ακόμη και στα 2.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση και στη Θέρμη υπάρχει αύξηση τιμών και μάλιστα αισθητή.
Αυξημένη ζήτηση και μειωμένη προσφορά εκτίναξαν τις τιμές
Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στα Μακεδονικά Νέα ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ), ΘάνοςΤσουλκανάκης, στη μετά covid εποχή παρατηρείτε μια οριζόντια αύξηση στις τιμές των μισθωμάτων για κατοικία στη Θεσσαλονίκη κατά 50% μέσο όρο.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής μόνο τον φετινό Απρίλιο, καταγράφηκε αύξηση στα ενοίκια κατοικιών κατά 10,8%.
Οι λόγοι που οδήγησαν σε αυτό το ράλι ανατιμήσεων είναι η αύξηση της ζήτησης και η μείωση της προσφοράς. Όσον αφορά τη ζήτηση ο κ. Τσουλκανάκης κάνει λόγο για αύξηση της τηλεργασίας μετά την πανδημία με μεγάλο αριθμό ακινήτων να χρησιμοποιούνται και για εργασία. Επίσης αναφέρεται και σε μια νέα ομάδα, στην ψηφιακή ομάδα μισθωτών. Όπως εξηγεί «είναι κόσμος που εργάζεται στην Ελλάδα για μεγάλες εταιρείες του εξωτερικού με αποδοχές επίσης εξωτερικού, ο οποίος είχε ανάγκη από ενοικίαση οικίας».
Αναφερόμενος στους λόγους στους οποίους οφείλεται η μειωμένη προσφορά ακινήτων, ο πρόεδρος του ΣΜΑΣΘ επισημαίνει ως βασικό λόγο τη μείωση της ιδιοκατοίκησης κατά 17% στη χώρα μας. «Τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται πλέον στα χέρια τραπεζών και funds και δεν πωλούνται. Όλος αυτός ο κόσμος του 17% που αφορά στη μείωση στην ιδιοκατοίκηση, πήγε στο ενοίκιο», εξηγεί και προσθέτει ότι και η κυριαρχία της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει συμβάλει στην μείωση των διαθέσιμων προς μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων.
Τέλος ο κ. Τσουλκανάκης αναφέρει και την υψηλή φορολόγηση ως έναν από τους κύριους λόγους που έχει οδηγήσει ιδιοκτήτες ακινήτων να τα αποσύρουν από την αγορά, καθώς θεωρούν ασύμφορο να τα μισθώσουν. Με αυτό τον τρόπο μείωσαν ακόμη περισσότερο τον αριθμό των προσφερόμενων για ενοικίαση οικιών.
Πώς θα εξισορροπηθεί η κατάσταση
Η όλη κατάσταση δεν είναι αδιέξοδη. Όπως τονίζει ο κ. Τσουλκανάκης το επόμενο χρονικό διάστημα όχι όμως στο άμεσο, πρόκειται να προστεθούν νέες κατοικίες στην αγορά προς ενοικίαση, καθώς η τακτική της αντιπαροχής έχει εδώ και 3 χρόνια που ξεκίνησε και πάλι για τα καλά στη χώρα μας. Αυτό όμως θα συμβεί σε βάθος δύο με τριών ετών. Παράλληλα, και οι ανακατασκευές παλαιών κτηρίων στα οποία γίνεται διαχωρισμός και διαμορφώνονται σε μικρότερα ακίνητα, είναι μια μέθοδος που θα προσφέρει νέα ακίνητα στην αγορά προς ενοικίαση. «Με αυτό τον τρόπο θα εξισορροπηθεί λίγο η κατάσταση», καταλήγει ο Θάνος Τσουλκανάκης.
